文化属性渐重，文旅景区的地产属性该何去何从？

随着两会发出文化与旅游融合的明确信号，文旅景区的走向就已经有了更为标准化的指导意见，伴随着消费的不断升级，旅游形态从观光向休闲度假和文化旅游的加速转变是一个不可逆的趋势。

在现有阶段的文旅大项目中，“红树林”模式值得借鉴。红树林品牌创始人、今典集团董事局联席主席张宝全曾在采访中表示，红树林项目不卖房，而是重资产投入和运营，志在打造放眼长远的休闲度假旅游实体。红树林的地产目前大部分商业都是自营、合营，只有少部分出租。然而像“红树林”体量如此之大，背后资本和各方面支撑如此全备的毕竟是少数。尤其是我省文旅景区大部分仍处于“门票经济”阶段。我省文旅古镇项目众多，商铺出租也在景区总体收入中占比不少，然而随着文旅景区文化属性的逐渐加强，地产属性已然式微，如何做好文旅景区的新旧动能转换和盈利模式的消费升级，是一个值得探讨的问题。

古城类景区店铺出租收入占比渐少，民俗活动等文化演艺项目经济转换效益的带动作用明显。周村古商城管委会宣传科科长张红霞介绍说，“周村古商城内虽然大部分店铺都是出租的形式，但是租金并不是主要的收入来源。门票收入+旅游商品等综合性收入的远超商铺的租赁费用”。随着文化属性的逐渐提升，节庆活动，民俗表演对于游客的吸引力占据了更为重要的位置。魏集古镇旅游区副总经理朱希伟介绍说：“景区自2005年开办民俗文化游活动以来，游客量以每年10%的速度递增。”由此可见，在此类文旅景区中，文化属性对于经济效益的带动远远要强于其地产属性。

然而所谓“术业有专攻”，以文旅地产为核心的一些景区，却紧抱房产行业的“大腿”。以烟台温泉磁山小镇为例，依托其养生养老文化产业特色，发展旅游度假经济，门票收入占一定比例，但仍以出租和出售地产为主要经济收益。据国家旅游局统计数据显示，截至2016年，我国文旅地产项目的数量约有1万个。在特色文旅小镇、田园综合体等新型文旅产业大平台快速发展的机遇之下，文旅地产具有非常广阔的发展前景。但需要强调的是，文旅地产不只地产，更是文化产业、旅游业、房地产业的三位一体。

文化是文化项目的基因，是否具有这样的基因是决定文旅项目做与不做的第一道门槛。只有具有厚重的文化底蕴，具备能再现历史、传承文化、创意文化的良好基因的项目，才能吸引游客、投资人、租户。然而随着在线旅游、分时度假等模式兴起，未来将会出现更多的度假方式可供选择，消费方式与需求也随之发生变化，很多人不再愿意拿钱去买度假房这种情况已经可以预见。

华艺谷总经理、旅游项目策划人胡兵认为文旅地产将回归旅游本质是未来的趋势，“对于众多中小旅游地产开发企业来说，最好要按照一个‘小而美’的方式去做突破，多把时间花在前期内容创新上，就像莫干山的裸心谷一样，用品味和氛围赢得市场的追捧。”

做好文旅地产，将文化注入旅游血脉，然后做到极致，通过旅游带动房地产价值的提升以及依托旅游本身培养良好的自我盈利能力，逐渐实现由单一化向综合性盈利模式转变。文旅景区不管是文化属性还是地产属性都将在未来发展趋势中实现深度融合，文旅小镇也会为文旅空间的概念让步，成为集文化旅游地产等各个产业为一体的综合“情境”。